El Ayuntamiento ultima la ordenanza municipal para regular dónde pero, aunque el Gobierno Vasco ha flexibilizado la normativa, hay que cumplir unos mínimos
El anuncio de la alcaldesa de Gasteiz, Maider Etxebarria, de que Vitoria va a permitir convertir lonjas en viviendas en planta baja –estima que hasta mil– ha despertado interés en la ciudadanía.
En estos momento, el Ayuntamiento ultima la ordenanza municipal que regulará esta medida para presentársela a la oposición y lograr el voto necesario de EH Bildu, PP o Elkarrekin, ya que el gabinete Etxebarria gobierna en minoría.
A la espera de que la ordenanza entre en vigor, lo que están definidos son los requisitos que exige el Gobierno Vasco y que todo ayuntamiento debe cumplir para que una vivienda en planta baja sea habitable, a pesar de que el ejecutivo autonómico ha flexibilizado la normativa.
Antes y ahora
Antes, con el decreto de 2022, si una persona tenía un local comercial a pie de calle era casi imposible convertirlo en un domicilio.
La ley exigía que la casa tuviera una terraza o balcón de ciertas dimensiones, que estuviera orientada al sur-suroeste para recibir sol directo muchas horas al día y que cumpliera con una distribución interna muy rígida.
Por ejemplo, un local comercial en una calle estrecha u orientado al norte nunca pasaba el filtro.
Ahora, con el nuevo decreto, el Gobierno Vasco ha eliminado de golpe esas barreras de diseño para los locales en planta baja.
Ya no es obligatorio tener terrazas ni cumplir con esas estrictas condiciones de soleamiento. Aplica una normativa mucho más flexible, similar a la utilizada para los apartamentos de alquiler social o alojamientos dotacionales.
Tamaño, techos y salida humos
No obstante, hay tres requisitos sagrados que se mantienen. Normas de salud, espacio y seguridad que no se pueden rebajar para no crear pisos colmena o infraviviendas.
En primer lugar, el tamaño mínimo. El local debe tener al menos 35 metros cuadrados útiles tras la reforma, para garantizar que el espacio interior sea digno y habitable para una o dos personas.
En segundo lugar, la altura de techos. La distancia del suelo al techo debe ser de al menos 2,60 metros en las zonas principales, caso del salón y la habitación. De esta manera, se evita la sensación de claustrofobia y asegura un volumen de aire saludable en el interior.
Y en tercer lugar, la salida de humos. La cocina debe tener un conducto que evacúe el humo directamente hasta el tejado del edificio porque no se permite ventilar los humos de la cocina a la fachada o a la calle, por normativa de incendios y olores.
Intimidad y el no de los vecinos
Además de estos tres requisitos, hay otra serie de puntos críticos a vigilar. Así, si una persona va a comprar un local, o ya tiene uno y quiere convertirlo en vivienda, hay dos problemas habituales que pueden tirar por tierra el proyecto.
Lonjas vacías en San Martín. Pilar Barco
De un lado, la intimidad desde la calle, es decir, la altura de las ventanas. Los ayuntamientos exigen que los peatones que pasan por la acera no puedan ver el interior de los dormitorios o del salón de par en par.
Por eso, el borde inferior de las ventanas debe estar habitualmente a más de 1,50 o 1,80 metros de altura respecto al suelo de la calle. También se pueden instalar sistemas de vidrios translúcidos o realizar retranqueos que garanticen la privacidad.
De otro lado, el no de los vecinos, ya que, si los estatutos de la comunidad no dejan expresamente dividir locales o realizar cambios de uso residencial en las plantas bajas, no se podrá hacer, aunque cumpla las leyes de Gobierno Vasco y Ayuntamiento.
Habitabilidad
En definitiva, para convertir un local en vivienda en planta baja en Euskadi, hay que cumplir los requisitos de la comunidad de propietarios (que los estatutos no lo prohíban); los urbanísticos de cada ayuntamiento (calles permitidas en el Plan General, cota de suelo y privacidad) y los de habitabilidad.
Pisos en el barrio de San Martín. Pilar Barco
Estos últimos, con la reforma de 2026 del Gobierno Vasco, se han suavizado notablemente. Ahora son:
- Superficie útil: Mínimo de 35 m² útiles para albergar una vivienda apta para un máximo de dos personas
- Altura libre: Mínimo de 2,60 metros en toda la vivienda (algunas zonas secundarias, como baños y pasillos, pueden bajar ligeramente a 2,20-2,30 metros, según la normativa técnica general.
- Distribución del espacio: Debe contar con un programa mínimo que incluya cocina, salón-comedor, un dormitorio de un mínimo de 10 m² y un baño completo. Se flexibilizan las uniones de espacios, como los salones con cocina incorporada.
- En materia de ventilación e iluminación natural, todos los espacios habitables (dormitorios y salón) deben tener luz y ventilación directa al exterior, es decir, ventanas a la calle o a un patio de luces que cumpla unas dimensiones mínimas.
- Además, la cocina debe contar con un sistema de extracción de humos forzada e independiente hasta el tejado del edificio.
- Y en materia de aislamiento y salubridad, al estar en planta baja, se debe garantizar un correcto aislamiento térmico y acústico, así como la impermeabilización del suelo para evitar humedades.
Pasos a seguir
La hoja de ruta aconsejable para convertir un local en un hogar en planta baja pasa primero por revisar los estatutos de la comunidad, consultar en el Ayuntamiento, contratar arquitecto y redactar el proyecto, solicitar licencia municipal de obras, ejecutar la reforma y obtener licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.
- Conseguir los estatutos de la comunidad de propietarios para asegurarse de que no prohíben el cambio de uso.
- Acudir a Urbanismo del Ayuntamiento para confirmar que en esa calle el Plan General permite viviendas en planta baja porque en las más comerciales no se permiten.
- Contratar a un arquitecto para que mida el local y confirme si es posible cumplir con los 35 m², la altura de 2,60 metros y la ventilación.
- Y redactar el proyecto técnico para solicitar la licencia de obras.
Locales vacíos en un bloque de pisos en San Martín. Pilar Barco
No obstante, la clave suele estar en el Ayuntamiento. Aunque el Gobierno Vasco ha suavizado el decreto de habitabilidad, los ayuntamientos siguen teniendo la última palabra sobre las calles concretas en las que se pueden convertir locales en pisos.
En qué calles
En el caso de Gasteiz, aunque todavía no se ha publicado un mapa como tal, la alcaldesa ya dejó claro que no se podrán convertir locales en viviendas en planta baja ni en el Casco Viejo ni en el Ensanche por ser zonas comerciales.
Tampoco en buena parte de Arriaga ni en áreas sin consolidar de Salburua y Zabalgana.
En cuanto al resto de la ciudad, tampoco podrá hacerse en las calles principales de cada barrio.
San Martín es un barrio adecuado, en principio, para habilitar viviendas en planta baja, aunque también dependerá de en qué calles.
Asimismo, el Ayuntamiento de Vitoria valida la fórmula de vivienda-taller y fija los criterios de VPO de Etxebide para futuras transmisiones.
